부동산법인전환개념,방법/법인신설과법인전환차이점/포괄양수도와현물출자비교/법인전환시부가되는개인세금종류

▣목차

1.부동산법인전환의 개념

2.부동산법인전환 방법

3.법인신설과 법인전환 차이점

4.포괄양수도와 현물출자 비교

5.법인전환시 부가되는 개인세금종류

---

1.부동산법인전환의 개념

 ▶과거에는 주택임대소득자의 사업자등록의무가 없었습니다(현재는 주택임대 소득에 소득세가 계산되는 경우 사업자등록의무 있음)주택임대소득에 관한 과세가 제대로 이루어지지 않았기 때문에 굳이 부동산을 취득하고,판매하는 것을 법인으로 해야 할 필요성을 느끼지 못했으나,지금은 주택임대나 매매와 관련해서 많은 규제가 시행되고 있기 때문에 개인으로서의 부동산 투자는 한계에 부딪치기 시작했습니다.

과거에는 개인 명의로 부동산 투자를 하다가,이제는 부동산 법인을 만들어 부동산 투자 전반에 발생하는 세금을 줄여 보고자 하는 시도를 '부동산 법인전환'이라 합니다.부동산 투자자에게 부동산 법인이란 절세의 또 다른 방법이며,부동산 법인을 통해 절세를 한다는 것은 이미 창출한 수익을 지키는 것에서 한 발자국 더 나아가서,부동산 법인을 통한 또 하나의 투자 방법 및 소득 창출 방법입니다.

2.부동산법인전환 방법

 1)법인신설

  ▶미래에 취득할 주택이나 부동산을 법인이름으로 구입 하기 위해 법인을 만드는 것

 

2)법인전환

  ▶기존에 보유하고 있는 주택이나 부동산을 법인이름으로 명의를 변경시키기 위해 법인을 만드는 것

 

3.법인신설과 법인전환 차이점

1)법인신설과 법인전환의 차이점

구분	법인신설	법인전환
설립절차	간단	복잡
설립비용	소액	수천만원
설립기간	1주일 이내	수개월

 ※법인설립비용

구분	법인설립비용						법무사 수수료
	수도권 과밀억제권역 외의 지역			수도권 과밀억제권
자본금	1,000만원	5,000만원	1억원	1,000만원	5,000만원	1억원	500,000원 (법무사별 상이함)
등록면허세	112,500원	200,000원	400,000원	337,500원	600,000원	1,200,000원
지방교육세	22,500원	40,000원	80,000원	67,500원	120,000원	240,000원	법인도장과 기타비용 포함
합계	135,000원	240,000원	480,000원	405,000원	720,000원	1,440,000원

 

2)법인신설

ⓐ개인 부동산을 신설법인에게 임대해주고,임대료 받는 방법

 ▶개인 소유의 부동산을 신설법인에게 소유권을 이전하지 않고 계속 가지고 있으면서 법인에게 임대만 하는 방법이다.이는 기존 세입자에게 임대료를 받는 것을 법인신설 후 법인에게 임대료를 받는 것으로 개인은 임대소득의 큰 차이가 없기 때문에 법인신설은 큰의미가 없습니다.개인이 법인에게 무상임대나 낮은 임대료로 임대하고,법인이 세입자에게 정상임대료로 임대하는 경우 누진세율 체계에서 소득세는 줄일 수 있으나 적정 임대료에 대한 문제의 여지는 존재합니다.

ⓑ법인신설 후 추가 취득 부동산만 신설법인 명의로 취득하는 방법

 ▶기존 보유 부동산은 개인이름으로 계속 보유하고,새롭게 취득하는 부동산은 신설 법인이름으로 취득하는 방법의 법인설립입니다.개인의 이름으로 부동산 추가 취득이 무리가 있어서,개인과 다른 인격체인 법인을 만들어 추가로 취득하는 부동산만 새로운 법인이름으로 취득하는 방법입니다.누진세율 적용 세금은 재산을 한 바구니에 담으면, 세금이 많이 발생되는 특징이 있으므로(소득세와 재산세 및 종합부동산세나 상속,증여세 등), 법인을 신설하면 새롭게 취득하는 부동산은 다른 바구니에 담을 수 있습니다.

3)법인전환

 ⓐ법인전환의 개념

 ▶박청제 씨는 20년 동안 구입한 상가를 보유하고 있습니다.20년간 상가 시세도 많이 올랐고,임대료도 많이 나오고 있어서 수익 측면에 있어서는 만족하고 있지만,다음과 같이 다른 소득이 있는 상태에서 부동산을 보유하고 있어서 세금이 많이 발생됩니다.

• 직장생활을 해서 근로소득이 크게 발생하는 상황에서,임대소득이 발생되므로 부동산 임대에서 발생하는 소득은 46.4%가 종합소득세로 발생됩니다.
• 다른 재산도 많이 있기 때문에 적은 가능성이지만,만약 불의의 사고로 본인 사망 시 남아 있는 재산의 50% 정도가 상속세로 사라지게 됩니다.
• 보유 중 보유세가 발생하며,다른 재산과 합산되어 높은 세율이 적용됩니다.
• 자녀들에게 물려주려고 해도 증여세가 만만치 않게 발생됩니다.

 ⓑ법인전환의 방법

 ▶포괄양수도: 개인사업자의 자산과 부채를 법인사업자에게 포괄적으로 양도하고,법인사업자는 개인사업자의 자산과 부채를 포괄적으로 양수하는 방법의 법인전환입니다.법인이 포괄적으로 개인의 자산과 부채를 양도 양수하려면,법인 설립시 일정 금액의 돈을 가지고,설립을 해야 하는 요건이 있습니다.

 

 ▶현물출자: 법인에게 자산과 부채를 모두 이전하는 방법에 있어서는 포괄양수도와 동일합니다.하지만 개인의 자산과 부채를 양수하기 위해 법인설립시 그만큼의 돈을 투입하는 방법이 아니라,돈 대신 바로 개인의 자산과 부채를 투입해서 법인을 만드는 방식입니다.

4.포괄양수도와 현물출자 비교

1)포괄양수도 방법에 의한 법인전환

ⓐ포괄양수도의 개념

  ▶포괄양수도는 말 그대로 개인은 포괄적으로 판매를 하고,법인은 포괄적으로 매수하는 방법입니다.

ⓑ포괄양수도의 범위

  ▶개인사업자의 모든 자산과 부채를 포괄적으로 사고파는 것이 포괄양수도입니다.개인사업자의 재산으로 신고된 재산과 부채는 물론이고,회계장부에 신고되지 않았지만,실제 사업에 사용되고 있는 자산과 부채도 같이 법인에 양도를 해야 하고,법인은 양수를 해야 합니다.

ⓒ포괄양수도의 요건

  ▶법인설립시 투입 자본금이 개인사업자의 순자산가액(자산=부채) 이상이 되어야 합니다.포괄적양수도에서 법인이 태어나는 이유는 개인사업자의 자산과 부채를 인수하기 위해서입니다.법인이 인수금액(=자본금)도 없이 태어난다는 것은 진정한 인수를 위해서 태어나는 것이 아니라고 판단하기 때문에 포괄양수도를 인정하지 않으며,양도소득세 및 부가가치세나 취득세 등에 대한 이월 및 감면이 발생되지 않습니다.따라서 법인전환은 해야 되는데,순자산만큼의 자본금이 없다면 포괄양수도 방법이 아닌,현물출자 방법에 의한 법인전환을 선택해야 합니다.

  ▶포괄양수도 방법에 의한 법인전환을 선택한 경우 법인설립일 이후 3개월 이내에 개인사업자의 모든 자산과 부채가 법인에 이전이 되어야 합니다.3개월 이내에 마무리되지 않으면,양도소득세 및 부가가치세나 취득세 등에 대한 감면이 발생되지 않습니다.

 

2)현물출자 방법에 의한 법인전환

 ⓐ현물출자의 개념

  ▶법인을 만들 때 주주(=투자자)는 자본금만큼 돈을 투자합니다.법원에서는 금융기관 잔액증명서를 통해서 자본금이 준비가 되었는지 확인하고,법인을 허가합니다.법원에서는 법인에서 돈을 투자하면,잔액증명서를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.하지만 돈을 투자하지 않고,물건을 투자한다면 어떻게 될까요?

 ⓑ현물출자의 범위

  ▶법인설립 시 돈을 투자하는 것 대신에 개인사업자의 모든 자산과 부채(=순자산)를 포괄적으로 법인에 투입하는 것이 현물출자입니다.개인사업자의 재산으로 신고된 재산과 부채는 물론이고,회계장부에 신고되지 않았지만 실제 사업에 사용되고 있는 자산과 부채도 같이 법인에 투입해야 합니다.

 ⓒ현물출자의 요건

  ▶개인사업자가 사업에 사용하고 있는 모든 자산과 부채가 법인에 귀속에 되어야 합니다.요건에 맞지 않을 경우 양도소득세가 발생하며,취득세 등도 감면이 되지 않습니다.

5.법인전환시 부가되는 개인세금종류

1)법인전환 시 부동산을 법인에 판매하는 개인의 세금문제

  ⓐ양도소득세

▶부동산 임대사업자인 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 법인전환으로 부동산 법인에게 이전하는 것도 양도에 해당됩니다.법인전환 방식의 부동산 명의이전인 현물출자나 포괄양수도 또한 양도에 해당하기 때문에 양도소득세를 납부해야 합니다.하지만 조세특례제한법에서는 기업의 구조조정 촉진을 지원하기 위해서 법정 요건 충족 법인전환 시 양도소득세를 법인에서 양도하는 시점까지 연장해주는 특례를 적용하고 있습니다.이를 '양도소득세 이월과세'라고 합니다.양도소득세 관련 지방소득세 또한 이월과세 적용대상입니다.

  ⓑ부가가치세

 ▶개인사업자가 법인에게 양도하는 재산에는 부가가치세가 과세가 되는 부동산 등의 자산이 있을 수 있습니다.상가건물 등도 법인에게 매도 시 건물에 대한 부분은 부가가치세가 과세됩니다.매수 법인은 매도자인 개인에게 매매가격(토지+건물가격)을 지급해야 합니다.또한 매매가격과 별도로 부가가치세(건물가격의 10%)를 지급해야 합니다.매수자는 매도자에게 부가가치세를 별도로 10%를 지급하지만,국세청에서 10%를 환급받기 때문에 손해가 없다고 생각 할 수 있습니다.

납부는 먼저 환급은 일정기간 후에 받기 때문에 아무런 실익 없이 부가가치세만큼 매매대금을 추가로 준비를 해야 하는 문제점이 있습니다.하지만 법인전환 요건을 충족해서 부동산 법인에게 이전한다면,부가가치세 문제는 발생하지 않습니다.

2)부동산을 취득하는 부동산 법인의 세금문제

  ⓐ취득세

▶법인이 법인전환으로 새 부동산 취득

  -토지,건물,차량 등 지방세법상 과세대상 자산을 법인이 취득하는 경우 취득세가 발생합니다.하지만 기업구조조정 촉진을 위해 법에서 정한 요건을 충족한 법인전환 시 법인에서 취득한 부동산에 대해서는 취득세의 75%가 면제됩니다.25%는 과세(2019년 이전까지는 100% 면제되었으나 지금은 75% 감면이고,점점 축소예정)됩니다.다만 비영업용 소형승용차는 면제대상에서 제외됩니다.

 ▶감면된 취득세의 추징사유

  -취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 사업을 폐지하거나 부동산 등을 처분하면,감면받은 세액과 벌금 성격인 가산세를 추가로 납부해야 합니다.

  ⓑ농어촌 특별세

 ▶취득세 감면세액 관련 농어촌 특별세는 감면세액의 20%가 발생(75%*20%=15%)됩니다.

  ⓒ상가 및 주택의 취득세와 농어촌 특별세의 계산

 ▶법인전환으로 인한 상가 취득(취득세율 5%가정)

  -취득세: 1.25%(5*25)(75%는 감면)

  -농어촌 특별세: 0.75%(5*75*20)(감면세액의 20%)

  ※감면을 정상적으로 받더라도 취득세는 취득가액의 2%(1.25%+0.75%)가 발생합니다.

 ▶법인전환으로 인한 주택 취득(취득세율 1% 가정)

  -취득세: 0.25%(1*25)(75%는 감면되므로 25%만 과세)

  -농어촌특별세: 0.15%(1*75*20) 상가취득세의 1/5입니다.

3)부동산을 취득하는 부동산 법인의 기타 세금문제

  ⓐ부동산 관련 국민주택채권매입 면제

 ▶개인기업의 법인전환으로 부동산 이전 등기 시에 주택법의 규정에 따라 일정 금액의 국민주택채권을 매입해야 합니다.다만 다음 요건을 충족하면 국민주택채권매입이 면제가 됩니다.

• 중소기업
• 당해 사업에 1년 이상 사용한 사업용 자산을 현물출자해서 법인설립
• 자본금이 종전사업장의 1년간 평균 순자산가액 이상

 

  ⓑ법인설립 등록 면허세

  ▶출자자금(출자가액)*4/10,000(단,112,500원 이하이면 112,500원으로 결정)

  ⓒ법인설립 교육세

 ▶등록면허세의 20%