수익형 부동산(상가,꼬마빌딩 등)투자할 때 감정가의 중요성

 

수익형 부동산(상가, 꼬마빌딩 등)에는 '시세'라는 게 없습니다. 우리가 사는 주택에는 KB시세라는 명확한 기준이 있지만, 상가나 꼬마빌딩은 거래 사례가 흔치 않고 누가 감정을 내렸느냐에 따라서 감정가도 천차만별입니다. 따라서 상가나 꼬마빌딩에 투자할 때는 크게 2가지를 볼 수 있습니다.

 

① '적정한 가격에 매수했는가'

② '감정을 많이 해주는 은행을 만났는가'

③ 수익형 부동산의 감정가 접근법

 

 

 

 

① '적정한 가격에 매수했는가'

 이를 알아보기 위해서는 손품을 잘 팔아야 합니다. 특히 수익형 부동산은 적은 돈으로 매수할 수 있는 물건이 아니기에 충분히 시간을 두고 공부해야 하는 상품입니다. 다음의 표는 상가나 수익형 부동산을 매수할 때 참고하면 좋은 사이트입니다. '도대체 이 주변의 건물들은 얼마에 거래되고 있는지', '매도자가 부르는 호가가 이 건물의 적정 가격이 맞는지'를 판단할 때 유용하게 활용할 수 있습니다.

 

 

※ 상가, 꼬마빌딩 거래 시 도움 되는 사이트

 

 

 

② '감정을 많이 해주는 은행을 만났는가'

 두번째로 '감정을 많이 해주는 은행'을 만나야 합니다. 사실 상가나 꼬마빌딩의 감정가는 은행마다 제각각입니다. 그러니 '어떤 은행에서 감정을 제일 많이 해주느냐'에 따라 최대 대출 한도도 달라집니다. 이는 직접 발품을 팔아야만 알 수 있는 영역이니, 어떤 기준에 따라 은행이 감정가를 판단하는지 살펴보겠습니다.

 

 

③ 수익형 부동산의 감정가 접근법

 

※ 수익형 부동산의 감정가

 

 

 

 은행은 세 가지 방법으로 물건의 감정가를 판단합니다. 

첫째, 원가접근법입니다. 감정평가기관에서 나와 해당 물건의 가치를 평가해 주는 방법입니다. 통상 공시가격의 150% 수준에서 감정가가 책정된다는 걸 염두에 두길 바랍니다.

 

둘째, 소득접근법입니다. 임대수익률로 환산해 '저 물건은 월세가 얼마니까, 가치는 얼마나 될 거야' 하고 계산하는 방법입니다. 보통 원가접근법에 소득접근법을 고려하여 감정가를 매긴다고 볼 수 있습니다.

 

셋째, 비교접근법입니다. 이는 은행에서 부수적으로 확인하는 방법으로, 경매낙찰가율이 낮으면 부실이 날 확률이 높다는 식으로 거래 사례를 분석해 건물의 가치를 판단합니다.

 

 

우리가 수익형 부동산을 매수하면서 대출받는 가장 큰 이유는 '수익률' 때문입니다. 월세가 같은 건물에서도 대출을 얼마나 받았느냐에 따라 수익률은 두 배 가까이 차이가 날 수도 있습니다. 그런데 바로 그 대출 한도가 은행마다 천차만별인 감정가에 따라서 결정된다는 게 핵심입니다. 은행을 잘 골라야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 그렇기에 '왜 이렇게 대출 한도가 낮지?' 하고 의심이 든다면, 감정가가 낮기 때문이라는 것을 짐작하고, 다른 은행에도 적극적으로 방문해 상담을 해보는 것이 좋습니다.

 

계약도 하기 전에 은행을 찾는 분들이 있습니다. 이는 순서가 조금 잘못된 방법입니다. 물론 매수자의 입장에서는 대출이 얼마나 가능한지도 모르고 물건을 덜컥 매수하기가 어렵습니다. 하지만 은행은 고객이 매수도 하지 않은 물건에 감정평가사를 내보내기가 쉽지 않고, 단순히 호기심을 채우기 위해 상담을 요청하는 분들도 많아서 건건이 시간과 인력을 쓰기가 힘듭니다. 더욱이 계약을 하지도 않은 고객에게 최대한의 대출 한도를 불러줄 수도 없습니다. 행여 고객에게 "8억 원까지 대출이 가능합니다. 하고 말했다가 고객이 덜컥 계약하고 온 후에 감정가가 낮게 나오거나 개인이나 법인사업자의 신용도가 매우 나쁘게 평가되면 "6억 원도 힘듭니다" 하고 번복할 수밖에 없기 때문입니다.

 

은행의 사정이 어떻게 바뀔지도 모르고, 규제가 또 언제 생길지도 모르니 함부로 속단할 수 없는 것입니다. 다만 기존 거래 고객이거나 매수 직전에 모든 자료( 월세 등의 임차 내역과 월세보증금, 건물 주소, 매매가 등 구체적인 서류)를 지참해서 방문하면 조금 더 세부적으로 상담을 받을 수 있습니다.

 

보수적으로 수익형 부동산에 투자하려면 적어도 자기자본금이 30% 이상은 있어야 한다고 생각합니다. 즉 약70%는 대출로 충당할 수 있습니다. 다만 이때의 70%는 매매 가격이 아닌 감정가를 기준으로 한다는 점을 명심해야 합니다. 그래도 다행인 점은 건물의 감정 가격 이외에 리모델링(단순한 인테리어가 아닌 건물 자체의 가치를 상승시키는 일)에 드는 공사비나 취득세 등 제세공과금까지 포함시켜 대출 한도를 받을 수 있다는 점입니다. 그러나 금리 인상기에는 수익률이 내려가기 마련입니다. 따라서 대출 금리보다 수익률이 낮다는 판단이 들 때에는, 굳이 대출을 많이 받아가면서까지 수익형 부동산에 투자하는 건 바람직하지 않습니다. 더불어 상가나 꼬마빌딩 중에는 대출이 불가능한 물건도 있습니다. 예를 들어 101호와 102호를 합쳐서 음식점을 하는 상가가 있는데, 이 중 101호만 매수한다면 대출이 불가능합니다. 또한 동대문 패션타운과 같이 오픈형 상가 역시 상가의 벽체가 없어서 대출을 받기가 어렵습니다. 그러니 수익형 부동산을 매수하기 전에는 감정가는 물론이고 이것저것 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.