아파트 청약에 당첨된 사람이 꼭 기억해야 할 대출 상식

 

대출을 논할 때 청약만큼 조건이 천차만별인 분야도 없습니다.분양이나 입주 시기,사업장에 따라 또 집단대출을 내주는 은행 지점에 따라 대출 한도가 제각기 다르기 때문입니다.그러니 청약에 당첨되었다면 아무 은행에나 찾아가 궁금증을 문의할 게 아니라,중도금대출을 실행하는 담당 지점에서 상담을 통해 정확한 답변을 받아내는 방법이 좋습니다.그런데 한편으로는 또 청약만큼 대출에 크게 의지하는 분야도 없습니다.중도금대출부터 잔금대출까지 받아야 하는 대출의 종류도 많고 그마저도 4~7번에 걸쳐서 장기 레이스 받아야 하기 때문입니다.청약의 모든 과정에서 대출을 빼놓고 이야기할 수 없을 만큼 청약 당첨자들의 대출 질문은 끝도 없습니다.다음 표를 보면 더 참고하기 편하실겁니다.

 

 

※분양 관련 대출 업무 FIOW

 

 

1. 계약금 대출 관련 내용 알아보기

애초에 '계약금대출'이라는 것은 존재하지 않습니다.청약을 신청하기 전에 현금으로 준비해 두어야 하고,사정이 여의치 않다면 신용대출(마이너스통장)을 받아서 모자란 금액을 채워야 합니다.혹은 '나는 꼭 청약에 당첨될 거야'라는 굳은 의지로 계획을 철저히 세운 분들이라면 미리 전세대출을 받아서 통장에 넣어두었다가 청약에 당첨됐을 때 계약금으로 활용하기도 합니다.

 

2. 중도금 대출 관련 내용 알아보기

 두 번째로 '중도금대출'은 비교적 마음이 편안합니다.대출을 실행하며 DSR을 따지지 않으니 소득이 적어도 문제 될 게 없습니다.또한 전세대출과 같이 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 보증서를 담보로 돈을 빌리는 대출이기 때문에 신용점수만 잘 관리해 둔다면 대출을 무리 없이 실행할 수 있습니다.다만 중도금대출에도 지역별 LTV가 적용됩니다.

 

※분양 관련 대출 한도 참고 자료 (잔금대출의 기준가격은 단지마다 다를 수 있음)

지역	중도금 대출	잔금대출
투기과열지구	분양가의 40%	분양가 또는 감정가의 40%
조정대상지역	분양가의 50%	분양가 또는 감정가의 50%
그 외 지역	분양가의 60%	분양가 또는 감정가의 70%(무주택자) 다주택자는 60%

 

통상 분양하는 아파트의 중도금은 분양가격의 60%선에서 형성되고,이는 계약금을 납부한 후로부터 3개월 뒤 6회차차로 나누어 납부합니다.비규제지역에서는 중도금대출만으로도 전체 분양가의 상당 금액을 충당할 수 있는 비율입니다.하지만 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 일부 자비 부담이 필요한 회차가 있을 수 있다는 점 유의하시길 바랍니다.

 

한편 분양가 9억원 초과한 단지는 HUG 등의 보증기관에서 보증서를 써주지 않습니다.보증인의 역할을 하는 주체가 사라졌으니 '분양가가 9억원을 넘으면 대출이 안된다'라는 말이 생긴 것입니다.이럴 때에는 시공사에서 자사 보증을 통해 일부 금액을 대출해 주거나, 중도금의 연체 이자를 감면하는 혜택을 제공하기도 합니다.하지만 워낙 건별로 조건이 달라서 자신이 분양받은 아파트의 정보를 수시로 확인하셔야 됩니다.

 

 

 

3. 잔금 대출 관련 내용 알아보기

 

 마지막으로 '잔금대출'에는 DSR 40%가 적용됩니다.잔금대출은 중도금대출의 미상환액까지 포함한 대출로, 이는 주택담보대출과 같다고 보시면 됩니다.즉, 대출을 많이 받고 싶다면 그만큼 소득도 받쳐주어야 합니다.여러 가지 이유로 대출 한도가 부족하다면 직접 입주하지 않고 전세를 놓는 것도 좋은 방법입니다.

 

2022년 8월 기준 규제지역에서는 중도금대출이 세대당 1건만 가능합니다.보증서를 한 장만 받을 수 있기 때문에 그렇습니다.비규제지역의 경우 규제가 비교적 적기 때문에 중도금대출을 세대당 2건까지 받을 수 있습니다.만약 규제지역과 비규제지역에서 각각 한 채씩을 분양받았다면 어떻게 될까요? 이런 때에는 대출받는 순서가 중요합니다.규제지역에서 먼저 중도금대출을 받고 그다음 비규제지역에서 이어서 받는 것은 가능하지만, 이 둘의 순서가 바뀌면 규제지역에서는 중도금대출이 나오지 않기 때문에 반드시 주의하셔야 됩니다.

 

최근에는 중도금대출을 실행하며 '기존 주택 처분 조건', '전입 의무 조건'등의 약정서를 쓰기도 했습니다.자신이 어떤 약정서에 서명했는지를 정확히 기억한 후 이를 어기지 않도록 노력해야 합니다.한편 규제가 완화되는 부분도 잔금대출을 받기 전까지는 꾸준히 체크해야 합니다.실제로 2022년 7월 금융위원회 보도자료에 따르면, 8월 1일 이전 중도금 대출 시 신규주택 준공 이후 소유권이전등기일로부터 6개월 이내 기존 주택 처분 약정을 체결하였어도, 2022년 8월 1일 이후 잔금대출 약적을 새로 체결할 경우 완화된 규제(기존주택 처분기한 6개월 → 2년, 신규주택 전업 의무 폐지)를 적용합니다.