상속 토지 재산 평가금액 가격 알아보기

상속 토지란 부모님께 물려받은 토지를 의미합니다. 이 토지는 어떻게 처리해야 될까요? 공시지가와 감정평가를 받는 방법이 있습니다. 각각의 어떠한 차이점이 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 상속 토지 평가금액 확인 및 공시지가로 평가 받는 방법은?

 

  1) 해당 토지 관련 금액을 확인합니다.

 

구분	금액
부동산 시세	20억원
해당 토지의 매매금액	X
매매사례가액	X
공시지가	6억원

 

 

  2) 토지평가금액으로 사용할 금액을 순서대로 체크합니다.

 

순번	확인사항	체크
1	해당 토지의 거래가액이 있는지(감정가액 포함)	X
2	유사한 토지의 거래가액이 있는지	X
3	해당 토지의 공시지가가 있는지	O

 

 

  3) 평가금액: 공시지가 6억원

•  시가를 확인하기 어려운 토지는 공시지가로 평가합니다.

 

  4) 상속세계산

• 시가가 확인하기 어려운 토지는 공시지가로 평가합니다.

구분	금액	비고
상속재산(A)	6억원	공시지가
상속공제(B)	10억원	일괄공제 5억원 배우제공제 5억원
과세표준(C=A-B)	-
산출세액	-	세금없음

 

 

2. 토지 공시가격알리미 알아보기

• 인터넷에 공시가격알리미로 검색합니다.
• 해당 화면에서 개별공시지가를 선택합니다.
• 해당되는 토지의 정보를 입력하면 공시지가 내역이 조회됩니다.

 

 

 

3. 상속 토지 감정평가로 평가받는 방법은?

  1) 해당 토지 관련 금액을 확인합니다.

 

구분	금액
해당 토지의 매매금액	X
해당 토지의 감정가액	15억원
매매사례가액	X
공시지가	6억원

 

 

  2) 토지평가금액으로 사용할 금액을 순서대로 체크합니다.

 

순번	확인사항	체크
1	해당 토지의 거래가액이 있는지(감정가액 포함)	O
2	유사한 토지의 거래가액이 있는지	X
3	해당 토지이 공시지가가 있는지	O

 

  3) 평가금액: 감정가액 15억 원

• 감정가액이 있는 경우 토지의 시가로 인정됩니다.

 

  4) 상속세 계산

• 시가가 확인되는 토지는 공시지가 적용 시에 비해 상속세는 부담이 큰 편입니다.

구분	금액	비고
상속재산(A)	15억원	감정가액
상속공제(B)	10억원	일괄공제 5억원 배우제공제 5억원
과세표준(C=A-B)	5억원
↓
산출세액	0.9억원

 

 

 ☞ 상속 토지 평가 금액에 대하여 자주 묻는 질문 

 

1. 공시지가가 10억 원이 안되면 상속세도 없는 건가요?

네 맞습니다. 다른 재산 및 사전증여재산 등이 없을 경우를 가정하면 그렇습니다.

 

2. 그런데 굳이 감정평가를 받아야 되는 이유가 있는 건가요?

토지를 상속받으면 상속세를 납부하고, 이 상속받은 토지를 양도하면 양도세를 납부해야 합니다. 감정평가를 받으면 토지의 취득가액이 높아져 추후 양도세 부담이 줄어들 수 있습니다.

 

3. 토지를 20억 원에 팔면 양도세가 얼마 정도인가요?

구분	공시지가로 상속	감정평가로 상속
양도금액	20억원	20억원
취득금액	6억원	15억원
양도차익	14억원	5억원
양도세	5.6억원	1.7억원

 

※상증세법 제60조[평가의 원칙 등]

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

 

4. 감정평가를 받는 것이 상속세 및 양도세 절세측면에서 유리한가요?

상속세와 양도세를 같이 비교하면 감정평가를 받는 것이 유리할 수 있습니다.

구분	공시지가로 상속	감정평가로 상속
상속세	-	0.9억원
양도세	5.6억원	1.7억원
합계	5.6억원	2.6억원

 ※무조건 유리한 상황은 없으니, 본인의 상황에 맞는 절세전략이 필요합니다.

 

5. 감정평가수수료도 공제받을 수 있나요?

감정평가를 받으면 그 수수료도 500만 원을 한도로 상속세 신고 시 공제받을 수 있습니다.

 

※상증세법시행령 제20조 3 [감정평가 수수료 공제]

② 제1항 제1호의 규정은 동호의 규정에 따라 평가된 가액으로 상속세를 신고, 납부하는 경우에 한하여 이를 적용한다 (2006.2.9. 개정)

③ 제1항 제1호 또는 제3호에 따른 수수료가 500만 원을 초과하는 경우에는 이를 500만 원으로 하고, 같은 항 제2호에 따른 수수료는 평가대상 법인의 수 및 평가를 의뢰한 신용평가 준문기관의 수별로 각각 1천만 원을 한도로 한다.

 

 

4. 피상속인에게는 배우자와 자녀가 있고, 상속재산으로 토지만 있습니다. 피상속인인 아버님이 평생 농사를 지으신 땅이 있습니다. 자녀는 직장생활을 하고 있습니다. 당장의 상속세뿐만 아니라 나중에 발생할 양도세도 생각해서 감정평가를 받아 상속세 신고를 하기로 했습니다. 그러면 상속받은 토지를 언제 팔아야 하나요?

• 감정가액이 있는 경우 그 금액으로 상속재산을 평가하고 상속세신고를 합니다.
• 요건을 충족한 자경농지를 양도하면 양도세를 1억 원 감면받을 수 있습니다.
• 상속인인 자녀가 농사를 짓지 않아도 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하면 1억 원의 자경농지 감면을 받을 수 있습니다.

 

 1) 상속받은 토지 상속세 알아보기

  ①상속받은 토지 평가금액: 감정가액 15억 원

• 감정가액이 있으면 그 금액을 시가로 보아 상속재산을 평가합니다.

구분	금액
해당 토지의 감정가액	15억원
공시지가	6억원

 

  ②상속재산 분할: 해당 토지는 자녀가 상속받기로 협의하였습니다.

 

  ③상속세 계산

구분	금액	비고
상속재산(A)	15억원	감정가액
상속공제(B)	10억원	일괄공제 5억원 배우제공제 5억원
과세표준(C=A-B)	5억원
산출세액	0.9억원

 

 

2) 상속받은 토지 양도세 알아보기

  ①토지의 취득금액 확인

• 상속받은 토지를 감정평가받아 15억 원으로 상속세 신고하였기에 해당 토지는 15억 원에 취득한 것이 됩니다.

 

  ②양도금액 확인

• 해당 토지를 20억 원에 양도하기로 하고 매매계약서를 작성하였습니다.

 

③상속개시일로부터 3년 지나기 전에 양도할 경우 양도세

• 토지를 상속받은 날로부터 3년이 지나기 전에 양도한 경우입니다.
• 상속받은 자녀가 농사를 짓지 않는 상황에서는 상속개시일로부터 3년이 지나기 전에 토지를 팔아야 1억 원의 자경감면을 받을 수 있습니다.

 

구분	금액
양도금액	20억원
취득금액	15억원
양도차익	5억원
↓
양도세	1.7억원
자경감면	1억원
납부금액	0.7억원

 

※ 3년이 넘어가면, 피상속인의 자경기간을 자녀가 이어받을 수 없습니다. 그래서 해당 토지를 팔아도 1억원의 자경농지감면이 적용되지 않습니다.