상속 아파트 재산 평가금액 가격 알아보기

 

상속 아파트란 부모님에게 물려받은 아파트입니다. 이처럼 증여나 상속등으로 취득한 재산을 '재산세 과세대상'으로 분류합니다. 재산세 부과 대상인 주택과 토지 중에서도 특히 '주택' 부분에서의 상속세 문제가 많이 발생됩니다. 이번 내용은 이러한 상황에서 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 상속 아파트 평가금액 어떻게 확인하나요?

 

  1) 해당 아파트 거래가액(금액)을 확인합니다.

 

구분	금액
아파트 호가	15억원
해당 아파트 매매금액	X
매매사례가액	13억원
공시가격	10억원

 

  2) 아파트 평가금액으로 사용할 시가를 확인합니다.

 

순번	확인사항	체크
1	해당 아파트의 거래가액이 있는지	X
2	유사한 아파트의 거래가액이 있는지	O

 

  3) 평가금액을 결정합니다.

• 실제 거래되지 않은 부동산시세 및 매매금액과 차이가 나는 공시가격은 일반적인 아파트의 평가금액이 되지 않습니다.
• 동일하거나 유사한 아파트의 거래금액으로 상속받은 아파트의 금액을 평가합니다.
• 이 경우 확인된 매매사례가액 13억 원으로 아파트를 평가합니다.

 

2. 유사한 아파트는 어떤 아파트인가요?

 

 1) 상증세법에서 정한 아래 3가지 요건을 모두 충족하는 아파트가 유사한 아파트입니다.

• 동일한 단지에 있을 것
• 전용면적의 차이가 5% 이내일 것
• 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

 

  ※ 상증세법시행령 제49조 (평가의 원칙등)

 ① 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다

 

 

3. 아파트 실거래가 조회하기: 국토부 실거래가 공개시스템

• 인터넷에 국토부 실거래가 공개시스템으로 검색합니다.
• 해당 화면에서 아파트를 선택합니다.
• 해당하는 아파트의 정보를 입력하면 실거래내역이 조회됩니다.

 

 

 

 

 

4. 아파트를 상속받는 경우 납부해야 할 상속세는?

 ▶예시) 상속재산으로 20억 원의 아파트가 있으며, 상속인으로는 배우자와 자녀가 있습니다.

 

  1) 해당 상속받은 아파트가 20억 원으로 평가되었습니다.

 

  2) 상속공제금액 확인

  ▶기본 상속공제금액은 10억 원입니다.

 

구분	공제금액
일괄공제	5억원
배우자공제	5억원
합계	10억원

 

3) 상속세 계산

  ▶10억 원의 과세표준에 대한 상속세는 2.4억 원입니다.

   ※ 상속세 산출세액=(상속세 과세표준 X 세율) - 누진공제액

 

구분	금액	비고
상속재산(A)	20억원
상속공제(B)	10억원	일괄공제 5억원 배우자공제 5억원
과세표준(C=A-B)	10억원
산출세액	2.4억원

 

 

5.20억의 아파트를 증여받으면 세금이 얼마일까요?

 ▶ 증여세는 6.2억 원입니다.

  ※ 증여공제금액(5천만 원) 보다 상속공제금액 (10억 원)이 큰 효과입니다.

구분	금액	비고
증여재산(A)	20억원
증여공제(B)	0.5원	증여공제 5천만원
과세표준(C=A-B)	19.5억원
산출세액	6.2억원

 

 

6. 상속재산은 20억 원으로 정해졌는데, 절세할 수 있는 방안이 있을까요?

▶ 동거주택상속공제를 적용받을 수 있다면 상속세를 절세할 수 있습니다.

• 피상속인과 자녀가 10년 이상 하나의 주택에서 동거해야 합니다.
• 상속개시일로부터 소급하여 1세대를 구성하며 1세대 1 주택에 해당됩니다.
• 피상속인과 동거한 자녀가 해당 주택을 상속받은 경우 등의 요건을 충족한 경우에 동거주택상속공제를 적용할 수 있습니다.(동거주택상속공제는 6억 원을 한도로 적용받을 수 있습니다)

 

1) 해당 상속받은 아파트가 20억 원으로 평가되었습니다.

 

 

2) 동거주택상속공제 확인

• 동거주택 상속공제의 요건을 확인한 후 적용되는 공제금액을 계산합니다.
• 상속주택의 평가금액과 6억 원 중 적은 금액을 공제합니다.
• 동거주택 공제금액 = min (상속주택 20억 원, 한도 6억 원)= 6억원

 

3) 상속공제금액 확인

 

구분	공제금액
일괄공제	5억원
배우자공제	5억원
동거주택상속공제	6억원
합계	16억원

 

 

4) 상속세 계산

  ▶ 동거주택공제 적용이 되면 1.7억 원의 상속세 절세가 가능합니다.

 

구분	기본	동거주택공제
상속재산(A)	20억원	20억원
상속공제(B)	10억원	16억원
과세표준(C=A-B)	10억원	4억원
산출세액	2.4억원	0.7억원

 

 

 ☞ 동거주택공제 대하여 자주 묻는 질문 

 1. 자녀가 아니라 배우자가 상속받아도 동거주택상속공제를 받을 수 있나요?

• 아닙니다. 동거한 직계비속(자녀)이 상속받는 경우에 해당됩니다.

 

 2. 자녀가 만 24살이 된 해에 상속이 일어나서 동거주택을 상속받았습니다. 출생부터 지금까지 24년을 같이 살았으니 공제할 수 있나요?

 

• 아닙니다. 미성년자인 기간을 제외하고 10년 이상 동거를 해야 합니다.

 

 3. 요건만 되면 무조건 6억 원을 공제받을 수 있나요?

 

• 아닙니다. 6억 원을 한도로 상속주택금액을 공제하는 것입니다. 상속주택이 5억 원이라면, 5억 원만 공제받을 수 있습니다. 상속주택이 10억 원이라면, 한도에 걸려 6억 원만 공제받을 수 있습니다.