전세사기 당하지 않는 방법

▣ 목차

① 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인 하는 방법

②'근저당' 이란?

③근저당 있을 때 보증기관별 전세대출 한도 계산법 알아보기

 

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① 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인 하는 방법

  ▶등기부등본은 쉽게 말해 해당 주택,건물의 '히스토리'를 담은 문서입니다.토지나 건물을 거래할 때 소유자와의 권리관계를 확인할 수 있습니다.해당 주택의 소유자가 아니더라도 누구나 손쉽게 인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람할 수 있습니다.아래와 같이 등기부등본 발급 및 확인하는 방법에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1.등기부등본 발급 방법

1)네이버 검색 "인터넷 등기소" 접속(www.iros.go.kr)  

 

 

2)인터넷등기소-부동산 등기 →열람하기 or 발급하기

 

 

3)발급하기

• 부동산구분: 토지+건물
• 주소입력
• 공동담보/전세목록,매매목록 선택
• 전부:말소사항포함

 

 

4)결제하기

• 열람수수료:700원
• 발급수수료:1,000원

 

5)확인사항

• 표제부:기본적인 정보(건물의 면적/주소/건물의 구조/용도지역 등)
• 갑구:소유권에 관한 정보(소유주 정보/압류 사항 등)
• 을구:근저당권/전세권 정보(담보대출 근저당권/임차인 전세권 등)
• 매매목록:거래가액(06.7.1일 이후 거래가액 등재)

 

 

②'근저당' 이란?

 ▶근저당의 본래 뜻은 '장래에 생길 채권이 담보로 저당권을 미리 설정한 것'입니다.쉽게 설명드리면 '집주인이 빌린 주택담보대출금액을 일정한 비율에 따라 등기부등본에 기재한 것'이라고 말할 수 있습니다.융자도 같은 맥락이며, 그 액수는 '주요 등기사항' 목록에 '채권최고액'으로 표기됩니다.채권최고액은 보통 집주인이 실제로 빌린 대출금이 110~120%(은행에 따라 다름)로 표기되거나,전세대출을 심사하는 은행도 이 채권최고액을 기준으로 한도를 결정하니 우리도 이 금액에만 집중하면 됩니다.

먼저 계약하기 전에 공인중개사를 통해 '근저당 말소'조건인지를 꼭 확인해야 합니다.나의 전세보증금으로 빚을 다 갚을 예정인지를 물어보는 것입니다.집주인이 이에 동의하면 계약서 특약에 '근저당 말소 조건'임을 반드시 명시해야 합니다.단, 말소 조건이 아니라면 근저당과 전세보증금,해당 주택의 매매시세를 비교해 모든 금액이 합리적인지를 따져봐야 합니다.근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면, 계약을 하지 않는 게 더 현명한 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

③근저당 있을 때 보증기관별 전세대출 한도 계산법 알아보기

 

보증기관	대출 한도
한국주택금융공사(HF)	전세보증금의 80% (근저당+전세대출금)이 매매시세의 100%를 넘지 않을 때 한함
주택도시보증공사(HUG)	[(매매시세-근저당)의80%]와 [전세보증금의 80%]중 낮은 금액 근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않을 때 한함
서울보증(SGI)	[매매시세의80%-근저당]과 [전세보증금의 80%]중 낮은 금액

 

1.근저당(2억)+전세보증금(3억)= 해당 주택의 매매시세(5억)

만약 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원, 매매시세가 5억원이라면 어떨까요?다행히 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG),서울보증(SGI)의 전세대출이 모두 가능합니다.단 HUG의 경우 근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않아야합니다.또한 HF의 전세대출을 이용할 때는 은행에 따라서 근저당과 전세대출금의 합이 매매시세를 넘지 않아야 합니다.

 

먼저 HF입니다.HF는 근저당이 있어도 '전세보증금의 80%까지 대출을 해줍니다.구체적인 사례에 대입해 보겠습니다.

 

                                        전세보증금 3억원 x 80%= 2억 4,000만원

                                         but, HF의 최대한 대출한도=2억 2,200만원

 

 

해당 주택의 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원,매매시세가 5억원일때, HF는 최대 2억 2,200만원의 대출 한도가 나옵니다.근저당(2억원)과 전세대출금(2억 2,200만원)의 합이 매매시세를 넘지 않았으므로 보증서도 무리 없이 받을 수 있습니다.

다음은 HUG의 안심대출 한도입니다.HUG는 '매매시세에서 근저당을 뺀 값의 80%'와 '전세보증금의 80%'중 낮은 금액으로 대출 한도가 결정됩니다.

 

                                          (매매시세 5억원 - 근저당 2억원 )x 80%= 2억 4,000만원

                                                                          VS

                                          전세보증금 3억원 X 80%=2억 2,400만원

 

두가지 계산법 모두 2억 4,000만원으로 값이 동일합니다.이는 안심전세의 최고 한도(4억원)에도 미치지 않습니다.HUG 보증서로는 HF보다 2,000만원 많은 2억 4,000만원을 빌릴 수 있습니다.

 

마지막으로 SGI는 '매매시세의 80%에서 근저당을 뺀 값'과 '전세보증금의 80%' 중 낮은 금액으로 대출 한도를 설정합니다.

 

                                          (매매시세 5억원 X 80%) -근저당 2억원 )= 2억 

                                                                          VS

                                          전세보증금 3억원 X 80%=2억 2,400만원

 

SGI는 위의 계산값 중 낮은 금액인 2억원으로 한도가 결정됩니다.또한 이 역시 SGI에서 받을 수 있는 최고 한도(5억원)안에 들어옵니다.

 

 

종합해 보면 근저당 2억원,전세보증금 3억원,매매시세 5억원의 전셋집에 들어 갈때는 한도가 2억 4,000만원인 HUG의 보증서를 받는 게 가장 이득입니다.이처럼 임대인의 대출이 많을 때에는 HUG를 우선으로 고려하길 바랍니다.전세금반환보증보험에도 의무적으로 가입이 되므로 가장 안전하고 경제적으로 나의 보증금을 지킬 수 있습니다.또한 이처럼 근저당이 많은 집에 입주할 때는 전세대출을 받기 전 미리 인터넷등기소에서 확정일자를 받아두고,입주하는 날 전입신고를 마쳐야 합니다.전입신고를 해야만 비로소 세입자에게 대항력이 생기기 때문입니다.

 

2.가족 간 거래인 경우

근저당 말소 조건으로 전세대출이 나가면 은행은 실제로 그 특약이 이행되었는지 끝까지 추적합니다.만약 집주인이 끝까지 이행을 거부하면 세입자의 전세대출금은 회수될 수 있습니다.그런데 간혹 전세대출을 받은 차주가 "저는 임대인이 근저당을 갚지 않아도 괜찮은데, 제 전세대출도 계속 유지될 순 없을까요?"라고 묻는 경우가 있습니다.흔한 사례는 아니지만 다음 예시를 들어보겠습니다.

매매시세가 4억원인 형의 집에 동생이 전세대출을 받아서 입주한 경우가 있었습니다.그런데 형은 이미 집을 담보로 근저당 3억원을 받아놓은 상태였습니다.전세대출을 실행하면서 '근저당 말소 조건'을 특약에 넣었지만, 두 형제가 이를 지키지 않았을 경우 동생에게 전세대출을 승인해 준 은행은 법적 조치에 들어가고도 남을 상황이었습니다.은행은 이 같은 문제를 빈번하게 겪었을 것입니다.그래서 가족 간 거래에 개입하기를 꺼려합니다.부모 자식 간 전세 거래는 은행의 전세대출이 아예 금지되어 있습니다.형제간 거래에서는 실제로 돈이 오갔는지를 파악하고,전세대출을 받는 차주의 소득과 재산 등을 고려해 담당자의 재량으로 대출 승인을 거절하기도 하고 아예 처음부터 진행을 하지 않는 은행도 많습니다.

 

 

3.임대인이 바뀌는 경우

전세대출을 받고 나서 임대인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다.특히 난감한 경우는 세입자가 소득이 없어서 안심전세를 받았는데,집주인이 법인으로 바뀌는 경우입니다.물론 전세 만기 시점까지는 세입자도 문제없이 지낼 수 있지만,연장할 때 심각한 문제가 될 수도 있습니다.HUG는 임대인이 법인일 때 대출 승인을 해주지 않기 때문에 연장 계약도 불가능한 상황이 되버립니다.이럴 땐 임차인이 소득을 얻어서 다른 보증기관의 전세 상품을 이용하거나,집주인이 법인이 아닌 새로운 집으로 이사를 가야 합니다.